一、案情简介

张甲从吴某处实际借款97万元，后未按期偿还。吴某诉至法院，该案审理期间，依据吴某申请查封了张甲的位于安徽省合肥市住房一套，并向合肥市房地产管理机关办理了查封登记，向张甲送达了查封裁定书，张甲及其他人未提出复议或异议。该案经调解，张甲自愿分期给付借款，但调解书生效后张甲未自觉履行法定给付义务，吴某申请对张甲予以强制执行。在强制执行期间，张乙以案外人身份提出书面执行异议，认为案涉房地产系其于多年前以总价款22万元购买并付清购房款，且实际占有使用，虽然至今未办理过户手续，但已取得合法所有权，要求终止对该房地产的执行，并提供了相关的公证书、买卖合同、购房款收条及银行账户明细、房屋出租合同、陈某的证人证言。该院组织张乙、吴某、张甲进行了执行异议听证后，驳回了张乙的异议申请，张乙不服遂提起执行异议之诉。本案审理期间，张乙提交的合肥市衡正公证处公证的授权委托书，基本内容为委托陈某办理房屋买卖、产权过户和借款事宜。后陈某与张乙签订了房屋买卖合同，房款全部支付完毕。吴某提供的房地产他项权证载明该处房地产权利人为张甲，宿州市鸿运公司与宿州市中小企业融资担保有限公司之间借款100万元提供房地产抵押担保，并办理了抵押权登记；张乙知情该抵押担保事实。张甲系张乙的姐姐，陈某系张乙的舅舅，该处房屋位于五楼，属于住房性质。

二、法律分析

依法成立有效的合同是发生物权变动的原因，不能必然发生物权变动的结果，有关不动产物权的合同有效和物权的设立、变更、转让和消灭是两个应当加以区分的情况，不动产物权的变动一般只能在登记时生效，即使买卖合同真实有效并不当然引起物权变动完成，不动产登记是针对物权变动所采取的一种排他性公示方法，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的有效证明。本案中，张乙提供的买卖合同系其与张甲的授权委托人陈某签订并履行的；张甲的授权委托事项包括签订房屋买卖合同、办理房屋产权过户、办理纳税及水电煤气有线电视、物业等交接及过户，买卖合同中亦约定付清购房款后，陈某协助办理过户手续，张乙有权要求陈某履行合同义务，办理房屋过户、家庭生活设施及物业管理交接手续，但至今没有提供相关房屋交易契税及家庭生活实用水电煤气电视、物业等交接过户材料。张乙所提供形成于三年内陈某三次书写的房款交付收条的模式雷同，支付房款数额、时间与所提供的银行账户明细没有大致对应期间及金额支取转账交易情况，房屋租金收取数额、期限与出租合同约定租金标准、交付方式、期限应付数额也不相吻合。张乙知情张甲为其他公司借款提供该房地产抵押担保事实，之后并未积极行使买卖合同权利，促使张甲或者陈某完成该房屋买卖的变更登记，取得不动产权属证书。现张乙诉讼主张的房屋买卖合同的订立、房款交付行为发生在近亲属之间，且以现金方式进行，又无其他有效证据印证，买卖合同、房屋出租合同及相关交易款项之间，不能形成有效证据链条，证实案涉房屋买卖行为真实及实际占有使用事实，不能达到对异议执行标的享有足以排除强制执行的效力，其诉请撤销执行裁定，确认张乙与张甲签订的房屋买卖合同有效，案涉房屋属于张乙所有，均不能成立。

本案中，虽然张乙与张甲之间的房屋买卖合同及张乙占有房屋的时间均在一审法院查封之前，且张乙已支付了合同约定的全部购房款，但张乙至今未办理房屋过户登记。关于没有办理过户登记的原因，张乙的理由是因张甲是其姐姐，是亲属关系，而从本案查明的事实看，张甲多年前将房屋出售给张乙，并委托陈某收取房款及办理房屋过户手续，在张乙交清全部房款后，其具备办理房屋过户登记的条件，但其并没有及时要求办理过户手续。几年后张甲又用案涉房屋为某公司办理抵押担保手续，张乙对抵押担保的事实知情，在抵押担保登记涂销后，张乙完全有条件、有理由要求张甲为其办理房屋过户登记手续，但张乙仍未办理过户登记手续。从张乙购买张甲的房屋到一审法院查封该房屋长达近八年的时间，张乙完全有条件办理房屋过户手续，但其一直没有办理，因此，没有办理过户手续应属张乙的原因。张乙没有办理房屋过户登记的原因是其自身原因，故，张乙要求排除法院对案涉房屋的执行，没有法律依据。张乙与张甲签订的房屋买卖合同虽为有效，但因张乙没有办理房屋过户登记手续，不能取得案涉房屋的物权，故，其要求确认案涉房屋归其所有，亦没有法律依据。

                             编辑：吴愿律师

审核：李晓琴律师